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企业出售旧房及建筑物需要评估吗？ (企业卖旧房如何计算缴纳土地增值税)
编辑：rootadmin一、企业出售旧房及建筑物需要评估吗？
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企业出售旧房及建筑物需要评估。
1。出售旧房及建筑物的，凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度的标准，由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项日的金额。
2。隐瞒、虚报房地产成交价格的
情况主要有两种：
第 一种是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；
第二种是指纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
3。提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在那随申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到通过虚增成本偷税的目的。
对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价。
4。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产成交价低于房地产评估机构通过市场比较法进行房地产评估时所确定的正常市场交易价，对此，纳税人又不能提供有效凭据或无正当理由进行解释的行为。
对这种情况，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。
二、开发商出售旧房及建筑物计算土地增值税？
首先我们先了解一下何为旧房；新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属于旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。缴纳土地增值税时扣除项目的计税方法有如下三种：
一、 评估价格扣除法
有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
1、出售旧房及建筑物的；
2、隐瞒、虚报房地产成交价格的；（评估费不得扣除）
3、提供扣除项目金额不实的；（评估费不得扣除）
4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。（评估费不得扣除）
计算土地增值税的方法如下：
1、 计算评估价格：不能提供发票同时也不符合核定征收办法的，可采用评估价格。
评估价格=重置成本价*成新度折扣率
2、 计算增值额
增值额=收入额-扣除项目金额
扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用+转让环节缴纳的税金
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除。
3、 计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额*%
4、 依据增值率确定使用税率
5、 计算应纳税额
应纳税额=增值额*使用税率-扣除项目金额*速算扣除系数
三、无土地成本怎么计算旧房及建筑物土地增值税？
计算旧房及建筑物土地增值税时，需要考虑以下几个因素：
房屋的购买价格：这是指您购买旧房时所支付的金额。
房屋的评估价值：这是指根据当地政府或评估机构对房屋进行评估所确定的价值。
房屋的使用年限：这是指房屋已经使用的年限，通常以购买日期为起点计算。
土地增值税税率：这是指当地政府规定的土地增值税税率，不同地区可能有不同的税率。
计算公式如下：
土地增值税 = (房屋评估价值 - 房屋购买价格) × 房屋使用年限 × 土地增值税税率
需要注意的是，土地增值税的计算方法可能因地区而异，具体的计算方式和税率应根据当地相关法规和政策来确定。建议您咨询当地税务部门或专业会计师以获取准确的计算方法和税率信息。
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