外资房地产企业预缴企业所得税会计处理方法(外资房地产企业利润汇出比例)

编辑：rootadmin

　　国家*年月发文：国税发[]号《国家*关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（以下简称《通知》），进一步严格要求：企业预售房地产的。其取得的预收款，应按国税发[]号《国家*关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》的规定，预征企业所得税。

　　《通知》还进一步明确规定采用预售款销售的收入确定原则：采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。也就是说开发企业在收到预收款时就要确认销售收入的实现；而《企业会计制度》规定收入确认条件是：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际*作过程中。开发企业主要是以销售*的开具来确认销售收入的实现。这就要求开发企业在实务中注意处理好*与会计的关系。

　　《通知》要求企业取得预售款时，预缴企业所得税。但开发企业在计提、预缴预收账款所得税时的会计账务处理一直没有明文规定，各个企业在实际*作中也有很多不同处理方法。本人在实际*作中摸索了一套处理方法供大家参考、商讨，不当之处敬请赐教。

　　例：某外商投资房地产开发企业（以下简称企业）主要从事普通住宅的开发、建设及其销售，所得税适用税率％。年新开工“远景花园”项目预收款情况如下：

　　一、年1月8日收到预收款万元时（注：本文暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加）：

　　借：银行存款　　

　　　　贷：预收账款　　

　　二、年1月份“远景花园”项目“预收账款”贷方累计发生额为万元，月末计提预收款所得税＝预收款×预计利润率×适用税率＝× 5％×％＝9.9万元，其中5％为普通住宅的预计利润率（详参照苏国税发[]号文执行）：

　　借：待摊费用一预收账款所得税　　

　　　　贷：应交税金——应交预收账款所得税　　

　　这就要求企业在实务中做好“分类销售台账”，按具体不同项日分设，并把同一项目中的普通住宅、别墅、商铺区分开。在预收款转入“主营业务收入”时，要在分类台账中登记，以便年终汇算清缴时统计数据。

　　年2、3月分别计提“远景花园”项目预收款所得税5万元、4.2万元，分录同上。

　　三、年4月初上缴第一季度预收款所得税，9.9＋5＋4.2＝9.1万元

　　借：应交税金——应交预收账款所得税　　