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房地产企业如何预缴增值税(房地产企业如何计算增值税)
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房地产企业如何预缴增值税
(一)一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税.应预缴的税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算.
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
(二)预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款.定金属于预收款.
诚意金、认筹金和订金不属于预收款,但是合同成立且用于抵房款时,应当依法预缴或者申报增值税.
部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定.例如,房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的,均属于预收款性质,应按规定预缴增值税;
1、收取的款项不超过5万元(含5万元);
2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人.
注:房地产开发企业在收到预收款时,根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类
编码调整,纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)
增加6"未发生销售行为的不征税项目",用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形,下设602"销售自行开发的房地产项目预收款"
使用未发生销售行为的不征税项目编码,发票税率栏应填不征税,不得开具增值税专用发票.
增值税预缴的地点
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.
其他税种预缴的规定
(一)土地增值税规定,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额.
为了方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据;土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
例如,一般纳税人采取一般计税方法,预收款1000万,土地增值税预征率为2%,按照税法规定,预缴土地增值税为【1000-1000/(1+11)*3%】*2%=19.46
而非1000/(1+11%)*2%=18.02
(二)企业所得税规定,企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现.
关于房地产企业如何预缴增值税我们就分析到这里了,小编在文中对于房企预缴的税率、规则都有清晰的介绍,希望大家能够按照规定进行操作,当然会计需要处理的问题是非常繁杂的,想要顺利完成就一定要在平时的工作中保持不断的学习,任何问题可以直接联系老师为您解答.
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